A promessa de compra e venda pertence a categoria dos contratos preliminares e refere-se ao pacto de realização de um contrato principal ou definitivo, (a compra e venda).
Mas o que seria um contrato preliminar?
É um pacto através do qual cria uma parte em favor da outra, a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas projetado, trata-se de um negócio jurídico que tem por objeto obrigação de fazer um contrato definitivo.
A execução deste contrato se dá:
- Pela realização do contrato definitivo, ou seja, no contrato de compra e venda de imóvel a realização da escritura pública de compra e venda.
- Adjudicação compulsória,
- Obrigação de fazer.
Este tipo de contrato pode ser registrado na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, para que passe a ter força de direito real.
A Súmula 239 do STJ preleciona: - “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, ou seja, esse direito a adjudicação independe se o contrato estiver registrado ou não. Cabe ressaltar que, segundo o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, um imóvel que esteja em compromisso de compra e venda não pode ser penhorado por processo que veio após essa negociação, mesmo que a operação não esteja registrada em cartório.
Está é uma forma de resguardar, proteger o futuro comprador!
